設計図書（意匠図・構造図・構造計算書など）を基に現地調査を行い、診断を行います。

予備調査

設計図書（意匠図・構造図・構造計算書など）の有無の確認、建築確認通知書・検査済証の有無の確認、建物概要（延べ面積、階数、竣工年、構造種別など）の把握と本調査が可能かどうか、現地にて建物を確認するための予備調査（有料）を行います。
予備調査の結果をふまえて耐震診断の正式なお見積書を作成いたします。
ただし、建築確認通知書または検査済証が無い場合や予備調査の結果、建物の状態(仕上げ材や状況により構造体が確認できないなど)により本調査が不可能なため耐震診断が出来ない場合があります。

診断費用や本調査の可否などにより耐震診断の実施が決まれば、契約を取り交わし初めて耐震診断がスタートします。

本調査

耐震診断を本格的に進めるために本調査（現地調査）を行います。
本調査では建物と設計図書との部材配置や形状などの照合、コンクリートのひびわれなどの劣化状況の把握、コンクリート強度確認のためのコア抜き調査、鉄骨部材の溶接部の調査などを行います。
このときコンクリート圧縮強度が極度に低い場合、耐震診断または耐震改修計画が出来ない場合があります。

もし構造図面が無い場合、柱・梁・壁のコンクリートを一部はつり、鉄筋などの状態を確認する大がかりな調査が必要となる場合があります。

耐震性能の評価

予備調査、本調査の結果をふまえて解析を行い、建物の耐震性能の評価を行います。

鉄筋コンクリート造(RC造)の場合

RC造建物の場合、耐震診断の方法として「2001年改訂版　既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準　同解説」（一般財団法人　日本建築防災協会発行）に準拠します。

診断には第1次診断法・第2次診断法・第3次診断法があり、1次から3次に行くに従い診断の難易度・詳細度があがります。特殊な建物を除き第2次診断法で診断を行う事が一般的です。

耐震性の判定は「構造耐震判定指標(Iso値)」を設定し、耐震性能を表す「構造耐震指標(Is値)」と「終局時累積強度指標(C_TU)と形状指標(S_D)の積」を算出し、下記の式
Iso(一般的に0.6)≧Is かつ C_TU･S_D≧0.3
を満足する場合は「安全（想定する地震動に対して所要の耐震性を確保している）」とし、そうでなければ耐震性に「疑問あり」と評価します。
また、耐震改修促進法においてはIs値と「保有水平耐力に係わる指標(q)」を用いて評価します。

その他に下階壁抜け柱(ピロティー柱)や2メートル以上本体構造物からはね出した床や壁、コンクリートブロック壁なども耐震性を検討します。

診断のスケジュール

一般的に
予備調査:1～2週間程度 → 本調査:3～6週間程度 → 耐震性能の評価:1～3か月程度 → 耐震評価機関の評価(必要な場合):2～3か月程度

耐震評価機関の評価は公的な補助金を受ける場合などに必要になる場合があります。